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내용 요약

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이 책은 건물관리종합회사 (주)미래비엠 관리본부장으로 재직 중인 임정달 주택관리사가 30여년간 다양한 빌딩관리를 통해 얻은 실무경험을 토대로 처음 관리소장 부임부터 재직 시의 모든 관리사무소 업무에 대한 현장에서 필요한 실무에 대해 사례를 곁들여 상세히 기술하고 있어 관리사무소 업무에 대한 입문서로 적격이다. 건축물 종합관리업무에 종사하는 분과 공동주택의 관리현장에서 호평을 받고 있는 이 책은 주택관리사협회, 한국에너지기술인협회와 위탁관리업체의 추천도서이다. 본서는

▲ 소장부임에 따른 인사말씀(입주민 신뢰 구축해 민원응대 자신있게 유도)
▲ 관리업무인계인수
▲ 소장업무(리더쉽, 역할, 민원발생유형)
▲ 소장이 알아야 할 법령(주택법, 근로기준법, 전기사업법, 소방법, 수도법외19)
▲ 입주업무 세부사항(CHECK-LIST 등)
▲ 월 관리현황 보고서(관리소 ↔ 본사)
▲ 관리계획서(입주, 월, 년간)
▲ 시설물 정기검사기준(관리, 건축, 전기, 소방, 설비 등)
▲ 관리/교육매뉴얼(소양, 관리직원, 입주자-서비스, 입주단지 관리업무 교육 등)
▲ 각종규정(문서, 관리규정, 광고 및 홍보물관리규정, 주차장, 층간소음방지규정외 14)
▲ 행정문서관리(보고, 기안, 발송문서, 입찰공고문외)
▲ 각종양식(행정, 법률, 관리, 공사 , 입주, 시설 , 전기, 설비, 주차, 미화부문) 등

의 내용이 사안별, 부문별로 상세한 분류와 풍부한 실무사례와 함께 수록되어 있어 실무에 쉽게 적용할 수 있다. 특히 이 책에는 건축물 관리사무소 관리자가 관리현장에서 필요로 하는 각종 서식과 입찰공고문 예시, 체크 리스트 등이 포함되어 있어 매우 유용하게 사용될 것으로 보인다.


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제1장 관리사무소 목차

1. 인사말. 21
1.1 소장부임 21
1.2 명절인사안내 23
1.2.1 추석인사 23
1.2.2 설명절인사 26
1.2.3 근하신년인사 28

2. 관리업무인계인수 29
2.1 관련법규 29
2.2 인계인수서 29

3. 소장업무 39
3.1 리더쉽. 39
3.2 역활 41
3.3 업무 44
3.3.1 기본용어「면적,관리 등」해설 48
3.3.2 직원업무담당확인 51
3.3.3 통상적인관리업무주요내용 53
3.3.4 확인사항 60
3.3.5 문서보존기간 65
3.4 입주민민원발생유형 66


3.5 소장이 알아야 할 법령 68
3.5.1 주택법 68
3.5.2 집건법〔개정〕 89
3.5.3 근로기준법 109
3.5.4 근로자 퇴직급여 보장법 112
3.5.5 최저임금법 112
3.5.6 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한법 113
3.5.7 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법 115
3.5.8 승강기시설 안전관리법 117
3.5.9 수도법 119
3.5.10 하수도법 124
3.5.11 감염병의 예방 및 관리에 관한법 128
3.5.12 공중위생관리법 129
3.5.13 국민건강증진법 130
3.5.14 전기사업법 131
3.5.15 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률 137
3.5.16 다중이용시설 등의 실내공기질관리법 141
3.5.17 도시가스사업법 143
3.5.18 에너지이용합리화법 145
3.5.19 시설물의 안전관리에 관한 특별법 146
3.5.20 주차장법 148
3.5.21 산업안전보건법 154
3.5.22 수질 및 수생태계 보전에 관한 법 159
3.5.23 어린이놀이시설 안전관리법 161
3.5.24 동물보호법 162
3.6 공동주택지도.점검준비사항〔국토부〕 163
3.7 소장배치 등 신고서 167
3.8 입주업무세부사항 168
3.8.1 입주업무 CHECK-LIST 174
3.9 월 관리현황보고서〔본사〕 177
3.9.1 건물관리상태보고서〔본사〕 178
3.10 소장회의록 179
3.11 월 업무회의 180
3.12 관리소장업무회의〔시행사주관〕 181
3.13 출장비「유류비」청구서 181
3.14 안전관리자 선임자격요건확인 182


4. 관리계획서 186
4.1 관리소입주업무계획 186
4.2 실천계획 및 주요업무〔사례1~2〕 188
4.3 관리업무추진계획서 192
4.4 관리소 월간계획서 214
4.5 관리소 년간계획서〔사례1~3〕 224

5. 시설물 정기검사 241

6. 관리/교육매뉴얼 242
6.1 소양교육 242
6.1.1 관리부문 242
6.1.2 여사무원부문 243
6.2 관리직원교육 247
6.3 입주자를 위한 서비스교육 254
6.4 입주단지 관리업무교육 273
6.5 재건축 매뉴얼 279

7. 각종규정〔안〕 291
7.1 급여규정 291
7.2 보수규정 300
7.3 임원보수여비규정 301
7.4 직제규정 303
7.5 복무규정 309
7.6 문서관리규정 314
7.7 계약규정 319
7.8 전문가자문단 이용규정 329
7.9 관리규정〔건물.상가〕 332
7.10 입주자대표회의 운영규정 349
7.11 B/D입주/퇴거규정 359
7.12 광고및홍보물 관리규정 364
7.13 출입업체 관리규정 368
7.14 개인정보 보호규정 370
7.15 주차장 관리규정〔사례1~2〕 371
7.16 층간소음 방지규정 388
7.17 전기안전관리규정 391

7.18 방송시설사용규정 395
7.19 승강기운영규정 398

8. 행정.문서관리 401
8.1 보고문서 401
8.1.1 입대의 정기회의 결과보고서 401
8.1.2 주간업무보고서 403
8.1.3 월 업무보고서 404
8.1.4 입주자대표회의 결과보고건 405
8.1.5 청산위원회심의 결과보고서 405
8.2 기안문서 406
8.2.1 본사품의양식 406
8.2.2 관리사무소 품의양식 407
8.2.3 관리소개소 인쇄물양식 구입건 408
8.2.4 직원급여인상의뢰건 409
8.2.5 우수직원 표창상신 의뢰건 410
8.2.6 동복구입 신청건 411
8.2.7 건물 화재보험가입건 412
8.2.8 장기수선충당금 구분소유자 부과건 413
8.2.9 관리사무소 이전건 414
8.2.10 창고철거및주변정리에 관한건 415
8.2.11 후문 출입구 방수건 416
8.2.12 창호누수 방수작업실시건 418
8.2.13 보일러연도 고드름받침대 설치건 420
8.2.14 지하주차장누수물받이설치공사발주건 420
8.2.15 전기설비정기검사 수검건 421
8.2.16 외곽,주차장CCTV설치건 423
8.2.17 표본소방검사지적사항시정건 424
8.2.18 하반기소방종합정밀점검시행건 425
8.2.19 승강기유지관리업체계약체결건 427
8.2.20 상반기물탱크청소실시건 428
8.2.21 하반기물탱크청소실시건 429
8.2.22 정화조유지관리용역계약체결건 430
8.2.23 오수정화시설청소용량산출기준의뢰건 432
8.2.24 주차장실내공기질자가측정건 432
8.2.25 건물소독계약체결건 434
8.2.26 기계실배수펌프교체건 435

8.3 발송문서 436
8.3.1 선수예치금및관리비정산내역인수요청 436
8.3.2 지체상금조속처리요청건〔사례1~2〕 437
8.3.3 계약금반환청구건 438
8.3.4 현장설계변경요청건 439
8.3.5 관리업체계약해지통보건 440
8.3.6 근로계약/고용관계종료사실통보건 441
8.3.7 체불임급지급통보건 442
8.3.8 누락퇴직금지급통보 442
8.3.9 건설현장소음개별세대민원요청건 443
8.3.10 건설공사중지요청건 444
8.3.11 쓰레기수거감독철저확인요청건 445
8.3.12 장애인편의시설지적사항시정완료통보 445
8.3.13 인접공터노숙자단속철저요청건 446
8.3.14 공동생활질서유지를위한업무협조건 446
8.3.15 정화조용역및소독업체선정질의건 447
8.3.16 전기,수도사용량 과대/과소 계량기고장통보건 448
8.3.17 전기설비법정검사정전통보건 449
8.3.18 TV수신료감면요청건 449
8.3.19 소방시설점검비용청구이견통보건 450
8.3.20 소화설비알람밸브교체요청건 451
8.3.21 습식스프링클러설비배관충수요청 451
8.3.22 소방및급수배관동파방지용열선시공요청건 452
8.3.23 실외기보온조치통보건 452
8.3.24 승강기소음,진동조속처리요청건 453
8.3.25 승강기점검보수계약만료통보건 454
8.3.26 수도요금가구분할신청건 454
8.3.27 정화조기술관리용역계약만료통보건 454
8.3.28 지하주차장누수보수이행최고통보건 455
8.3.29 오피스텔유료주차장시행건 455
8.3.30 방치차량무단견인조치통보건 456
8.4 안내/공고문 457
8.4.1 입찰공고 457
8.4.1.1 공인회계감사업체선정공고 457
8.4.1.2 화재보험입찰공고 457
8.4.1.3 광고물설치업체선정공고 459

8.4.1.4 게시판임시이용관리규정공고 460
8.4.1.5 위탁관리업체 선정공고 461
8.4.1.6 경비용역업체 선정공고 462
8.4.1.7 청소용역업체 선정공고 464
8.4.1.8 재활용품수거업체 선정공고 465
8.4.1.9 전기안전관리 대행업체 선정공고 466
8.4.1.10 승강기유지보수업체 선정공고 467
8.4.1.11 소방시설 점검업체 선정공고 468
8.4.1.12 오수정화조관리업체 선정공고 469
8.4.1.13 정화조시설보수업체 선정공고 471
8.4.1.14 소독용역업체 선정공고 472
8.4.1.15 정밀안전진단업체 선정공고 473
8.4.1.16 아파트주차장도색업체 선정공고 474
8.4.1.17 옥상 우레탄방수공사 입찰공고 475
8.4.1.18 옥상및외벽누수세대 방수공사 입찰공고 476
8.4.1.19 옥상 파라펫보수공사업체 선정공고 477
8.4.1.20 외벽균열및누수방수공사 입찰공고 478
8.4.1.21 균열보수/도장공사 입찰공고 479
8.4.1.22 하수관붕괴및침하보수공사 입찰공고 480
8.4.1.23 기중차단기(ACB)교체공사 입찰공고 481
8.4.1.24 소방시설보수업체 선정공고 482
8.4.1.25 물탱크청소업체 선정공고 484
8.4.1.26 냉온수배관교체공사 입찰공고 485
8.4.1.27 급수/배수펌프교체공사 입찰공고 486
8.4.1.28 급수펌프인버터판넬교체공사 입찰공고 487
8.4.1.29 옥탑고가수조급수배관교체공사 입찰공고 488
8.4.1.30 열교환기세관업체 선정공고 489
8.4.1.31 지하주차장 환풍기교체공사 입찰공고 490
8.4.1.32 조경관리업체 선정공고 491
8.4.1.33 수목종합관리업체 선정공고 492
8.4.1.34 화단잡풀제거및예초작업업체 선정공고 494
8.4.2 관리안내 495
8.4.2.1 위탁관리업체 재계약 안내 495
8.4.2.2 원가절감공사안내 495
8.4.2.3 관리사무소이전안내 496
8.4.2.4 경비원하기휴가실시안내 496
8.4.2.5 입주안내〔최초입주〕 497
8.4.2.6 입주안내〔입주완료〕 500
8.4.2.7 전출입자안내 506
8.4.2.8 전출.전입시사전신고 507
8.4.2.9 전출입스케줄 507
8.4.2.10 준수사항안내 509
8.4.2.11 현관출입문출입시주의사항안내 509
8.4.3 광고물무단부착자경고 510
8.4.4 택배및우편물관리안내 511
8.4.4.1 택배물품보관방법변경안내 511
8.4.4.2 택배관련업무지시 511
8.4.5 예방안내 512
8.4.5.1 화재예방〔사례1~3〕 512
8.4.5.2 동파예방〔사례1~2〕 514
8.4.5.3 사고발생예방〔사례1~6〕 516
8.4.6 쓰레기안내 520
8.4.6.1 쓰레기배출방법안내 520
8.4.6.2 쓰레기배출관한협조안내 521
8.4.6.3 쓰레기분리수거협조안내 522
8.4.6.4 재활용쓰레기배출날짜준수안내 523
8.4.6.5 명절연휴간쓰레기배출자제협조안내 523
8.4.6.6 김장철채소쓰레기종량제봉투사용안내 523
8.4.6.7 음식물쓰레기무단투기금지안내〔사례1~2〕 524
8.4.6.8 쓰레기투기/무단세차금지안내 525
8.4.6.9 쓰레기창문밖투척금지안내 525
8.4.6.10 쓰레기봉투사용안내 526
8.4.7 생활안내 526
8.4.7.1 공동주택입주유의사항안내〔사례1~2〕 526
8.4.7.2 공동주택생활안내〔사례1~2〕 528
8.4.7.3 오피스텔생활안내〔사례1~2〕 530
8.4.7.4 소음자제건안내〔사례1~7〕 531
8.4.7.5 미관저해시설물철거안내 534
8.4.7.6 애완동물사육이웃주민피해안내〔사례1~4〕 534
8.4.7.7 빈그릇수거안내〔사례1~2〕 536
8.4.7.8 소독안내 537
8.4.8 청소안내 537
8.4.8.1 주차장청소 537

8.4.8.2 E/V홀 바닥광택청소〔사례1~2〕 538
8.4.8.3 복도바닥광택청소안내 538
8.4.8.4 층복도세척안내 539
8.4.8.5 계단/현관바닥도끼다시갈기안내 539
8.4.8.6 외벽청소안내 539
8.4.9 공사안내 540
8.4.9.1 공사양해안내 540
8.4.9.2 아파트보수공사안내 540
8.4.9.3 외벽보수공사안내 541
8.4.9.4 주차장도색안내 541
8.4.9.5 세대하자보수안내 542
8.4.9.6 창문/현관문하자신고안내 542
8.4.9.7 세대도배하자보수안내 542
8.4.9.8 세대누수사항보수안내 543
8.4.9.9 내장자재페인트탈락보수안내 544
8.4.9.10 외벽돌출물설치안내〔사례1~2〕 544
8.4.9.11 E/V홀 공사안내 545
8.4.9.12 승강기보수공사안내 545
8.4.9.13 세대인테리어공사유의사항안내 545
8.4.9.14 공사업체준수사항안내 546
8.4.10 전기설비안내 548
8.4.10.1 전기설비정기검사안내 548
8.4.10.2 정전안내〔사례1~2〕 549
8.4.10.3 방송스피커점검보수안내 550
8.4.10.4 상가전기/인터넷중단안내 550
8.4.10.5 인터넷/전화중단안내 551
8.4.10.6 케이블방송일시중단안내 551
8.4.11 소방설비안내 551
8.4.11.1 소방시설작동기능점검실시안내 552
8.4.11.2 계단,복도물건적치신고포상제안내 552
8.4.11.3 소방법따른주민협조/공동질서준수요청〔사 례1~3〕 553
8.4.11.4 출입카드/소화기인수안내 554
8.4.11.5 자동확산소화기오동작주민협조안내 554
8.4.12 승강기안내 555
8.4.12.1 승강기사용안내 555
8.4.12.2 승강기사용료부과안내 555

8.4.12.3 정기검사안내〔사례1~3〕 556
8.4.12.4 승강기부품교체안내 558
8.4.12.5 승강기진동보수안내 558
8.4.12.6 승강기/후문 출입문통제안내 558
8.4.12.7 승강기내모니터설치의견수렴안내 559
8.4.12.8 승강기내광고모니터설치보류안내 559
8.4.13 기계설비안내 560
8.4.13.1 수도요금가정용부과안내 560
8.4.13.2 물탱크청소실시안내 560
8.4.13.3 난방계량기정기점검안내 560
8.4.13.4 난방공급안내 561
8.4.13.5 난방사용법안내 561
8.4.13.6 난방공급중단안내 561
8.4.13.7 수도,온수계량기함내부보온안내 562
8.4.13.8 개별보일러물보충안내 562
8.4.13.9 보일러최종점검안내 563
8.4.13.10 보일러실동파예방안내 563
8.4.13.11 급탕열교환기공사안내 564
8.4.13.12 에어컨시운전안내 565
8.4.13.13 에어컨사용주의사항안내 565
8.4.13.14 에어컨누수무상보수작업안내 565
8.4.13.15 에어컨실외기외부설치금지안내 566
8.4.14 가전제품안내 566
8.4.14.1 세탁기관리안내 566
8.4.14.2 세탁기부품무상교체안내 566
8.4.14.3 건조대드럼부품교체안내 567
8.4.15 주차장관련안내 567
8.4.15.1 주차관리규정개정안내 567
8.4.15.2 주차차량안내〔사례1~5〕 568
8.4.15.3 주차차량금지,단속,견인안내〔사례1~3〕 568
8.4.15.4 주차비,승강기사용료부과안내 573
8.4.15.5 주차장이용안내 574
8.4.15.6 통로주차시주의사항안내 575
8.4.15.7 차량스티커디자인공모안내 576
8.4.15.8 주차차량스티커부착안내〔사례1~4〕 577
8.4.15.9 차량출입구과속방지턱설치안내 578
8.4.15.10 자전거.오토바이,이동,정리,금지안내〔사
례1~5〕 579
8.4.16 조경안내 581
8.4.16.1 화단,식재지역화분,채소등 금지안내 581
8.4.17 재해예방안내 581
8.4.17.1 태풍피해철저한대비안내 581
8.5 각종양식〔대장〕 583
8.5.1 행정부문 583
8.5.1.1 수료증발급대장 583
8.5.1.2 증명서발급대장 583
8.5.1.3 보존문서기록대장 583
8.5.1.4 성범죄경력조회신청서 584
8.5.1.5 개인정보열람청구/서약서 585
8.5.2 법률부문 586
8.5.2.1 부동산임대차계약서 586
8.5.2.2 전세금반환청구통보서 588
8.5.2.3 지급명령신청서 589
8.5.2.4 지불각서 590
8.5.2.5 차용증양식 591
8.5.2.6 채무변제확인서 592
8.5.2.7 고소장양식 593
8.5.2.8 채권가압류신청서 595
8.5.2.9 소 취하서 598
8.5.2.10 진정서 598
8.5.2.11 합의서 600
8.5.2.12 공사비지연청구소장 600
8.5.3 관리부문 602
8.5.3.1 사고보고서 602
8.5.3.2 사고경위서 602
8.5.3.3 거주사실확인서 603
8.5.3.4 공실확인서 603
8.5.3.5 전출자신고필증 603
8.5.3.6 전출입승계확인서 605
8.5.3.7 사무실무료사용확인서 605
8.5.3.8 옥상출입문KEY반납확인서 606
8.5.3.9 승강기운행각서〔전,출입〕 606
8.5.3.10 불법전단지각서 607
8.5.3.11 택배보관요청각서 607

8.5.3.12 택배우편물수불대장〔사례1~2〕 607
8.5.3.13 납품확인서 608
8.5.3.14 업무일지〔사례1~2〕 608
8.5.3.15 당직일지 610
8.5.3.16 소모품〔자재〕대장 611
8.5.3.17 건물관리대장 612
8.5.3.18 건물관리카드 613
8.5.4 공사부문 614
8.5.4.1 인테리어공사 서약서〔사례1~2〕 614
8.5.4.2 창호누수코킹공사 각서 616
8.5.4.3 하자보수공사 각서〔사례1~2〕 617
8.5.4.4 옥외설치물 관리서약서 618
8.5.4.5 광고물설치허가약정서 619
8.5.4.6 작업확인서 622
8.5.4.7 공사약정서 623
8.5.4.8 공사감독일지 624
8.5.4.9 공사용출근부 624
8.5.5 입주부문 625
8.5.5.1 입주세대관리대장 625
8.5.5.2 입주신청대장 626
8.5.5.3 입주자 카드〔사례1~2〕 626
8.5.5.4 입주증〔사례1~2〕 628
8.5.5.5 리모컨예치금고지서 630
8.5.5.6 열쇠KEY수령부 630
8.5.5.7 민원접수대장 632
8.5.6 시설부문 632
8.5.6.1 월간계획표 632
8.5.6.2 월계획안 633
8.5.6.3 고장신고접수철 634
8.5.6.4 기전실근무상태자가점검표 635
8.5.6.5 업무일지 636
8.5.6.6 기술일지 637
8.5.6.7 영선업무일지 638
8.5.6.8 기술교육일지 639
8.5.6.9 종합검침카드 640
8.5.6.10 장비이력카드 641
8.5.7 전기부문 642

8.5.7.1 보호구역출입자허가부 642
8.5.7.2 전기안전관리자선임〔해임〕신고서 642
8.5.7.3 수배전일지 643
8.5.7.4 전기점검일지〔사례1~2〕 644
8.5.7.5 절연저항측정일지〔세대〕 646
8.5.7.6 접지저항측정기록표 646
8.5.7.7 발전기운전일지〔사례1~2〕 647
8.5.7.8 전기검침카드 649
8.5.7.9 공청설비고장접수철 650
8.5.7.10 소방안전관리일지 650
8.5.7.11 방재업무일지 651
8.5.7.12 방화순찰일지 652
8.5.7.13 적재물건경고장 653
8.5.7.14 소방교육훈련일지 654
8.5.7.15 곤도라점검일지 654
8.5.7.16 방송일지 655
8.5.7.17 승강기고장일지 656
8.5.7.18 승강기고장처리보고서 657
8.5.8 설비부문 658
8.5.8.1 도시가스요금경감요청신청서 658
8.5.8.2 기계운전일지〔지역난방〕 659
8.5.8.3 기계실점검일지〔사례1~2〕 660
8.5.8.4 저수조위생점검기록부 662
8.5.8.5 냉온수운전일지 663
8.5.8.6 도시가스점검일지〔사례1~2〕 664
8.5.8.7 정화조관리일지 666

8.5.9 주차부문 667
8.5.9.1 부설주차장관리카드 667
8.5.9.2 차량장기배차확인서 668
8.5.9.3 장기방치차량조치요구서 668
8.5.9.4 무단차량견인조치통보서 670
8.5.9.5 차고지확보사실확인원 670
8.5.9.6 차량사고확인서〔사례1~2〕 671
8.5.9.7 자전거폐기예정공고 673
8.5.9.8 경비원근무상태점검표 673
8.5.9.9 경비원직무교육일지 674
8.5.9.10 경비근무일지〔사례1~2〕 675
8.5.9.11 경비원순찰점검표 677
8.5.9.12 보안서약서 678
8.5.9.13 주차업무일지〔사례1~3〕 679
8.5.9.14 주차증발급대장 681
8.5.9.15 주차권영수증 682
8.5.9.16 주차증 양식 682
8.5.9.17 차량스티커발급안내 683
8.5.9.18 차량스티커발급신청서 684
8.5.9.19 차량스티커재발급신청서 685
8.5.9.20 월정차량관리대장 685
8.5.9.21 월정차량약정서 686
8.5.9.22 월정주차료만기통보 686
8.5.9.23 월정차량해지약정서 686
8.5.9.24 차량약정서 687
8.5.9.25 차량출입기록부 687
8.5.9.26 차량리모컨수령부 688
8.5.9.27 리모컨환불영수증 688
8.5.9.28 방문증 689
8.5.9.29 경고장〔사례1~2〕 689
8.5.9.30 불법차량단속대장 691
8.5.10 미화부문 692
8.5.10.1 일반쓰레기배출기준안내 692
8.5.10.2 미화감독일지 693
8.5.10.3 미화업무일지 694

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